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誰も教えてくれない
賢く正しい不動産売却のコツ

vol.023
2018/05/06

不動産の売却、相続前後 どっちが得?

不動産の売却は、相続前と相続後、どちらが得なのでしょうか?

ケースバイケースなので、個別に精査が必要ですが、

考え方としては次のようになります。

 

①相続前の売却では、通常20%税金がかかる。その後、税引き後の現金に対して相続税がかかる。

②相続後の売却では、相続税を支払った後に、その相続税を取得費にに加算して売却代から引いてから20%の税金がかかる。

 

この①と②を比較することになります。

 

取得費経費等を簡略化し、相続税を一律とした例でご説明します。

 

不動産価格をA。不動産を相続した場合の税金をBとします。

①相続前の売却では、A×20%が譲渡税となります。税引き後の現金はA×80%になります。

この場合相続税もB×80%になります。そこで譲渡税+相続税は、A×20%+B×80% になります。

 

②相続後の売却では、Bが相続税になります。その後即売却すると、(A-B)×20%が税金になります。

そこで譲渡税+相続税は (A-B)×20%+B=A×20%-B×20%+B=A×20%+B×80% になります。

 

なぜか、①と②の税金が同じくなりました。

但し、相続税の税率等を精査すると、ケースバイケースで、どちらかが税金が多くなるケースもありです。

 

また、居住用の不動産を売る場合は、

住んでいる人=名義人であれば居住用財産の3000万円控除が使えるため、

相続前の不動産売却が有利になるケースが多いです。

 

不動産の相続は複雑な場合もあるので、

お近くの不動産会社や空き家相談員に相談したほうがいいかもしれません。

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