ホーム不動産を売ろうとする方が気を付けたい18か条

不動産を売ろうとする方が
気を付けたい18か条

不動産を売ろうとする方が気を付けたい18か条

家や土地を売るという経験は人生でそうあるものではありません。
ここでは、不動産売却時に賢く、失敗しない不動産取引の為に、
知っておきたい項目をご紹介しています。

  • 建物の解体を急いではいけません

    売却にあたって、家が古ければ更地の方が売りやすいと考えている人が結構多いようです。
    しかし、これには二つの面で損があります。
    一つは税制の特例です。居住用住宅に厚い特例なのですから、どのような形でも家があったほうが有利です。
    土地だけだと特例を受けられる期間が短くなってしまいます。

    もうひとつは現在の市況です。今は中古住宅の売買が比較的盛んに行われています。
    新築住宅の着工件数が減ってきていることもあり、家のある土地の方が売りやすくなっています。
    逆に、土地だけだとなかなか売れないという例が少なくありません。
    とりあえず、解体を決断する前に不動産業者とよく話し合ってください。
    家付きのままれれば、土地だけよりも売却価格が高くなりますし、解体費用も必要なくなるのですから。

  • 譲渡特例をフルに活用しましょう

    居住用の家であれば、住まなくなって2年以内だと売買益から3000万円控除を受けられます。
    ですから、通常の家であれば税金のかからないことが多いのです。

    ただ、土地と家の名義人が違うなどといった場合は、たとえば土地の部分の名義人がそこに住んでいないと、その部分に税金がかかる場合があります。
    可能であれば、土地と家の名義人を住んでいる人に統一してから、売却するようにしましょう。

  • 瑕疵担保責任に注意!

    これは家を売って引き渡したあとで、何らかの欠陥がわかったときの責任を問うものです。
    これは、引き渡し段階で誰も気づいていなかったものでも、原則的に売主の責任ということになっています。すなわち、修理は売主負担で行わなければならないということなのです。
    新築なら10年の瑕疵担保責任を負いますが、中古住宅は民法で1年の責任が定められています。

    これは買う側にしてみれば当然のことです。
    でも、売る側は素人ですから1年近くたって大きなリフォームを行うように要求されても、それだけの資金がない場合もあります。
    契約の際に免責条項を設けたりすることもできますが、買う側はそれを納得しないことも多いようです。やはり、売りに出す前にきちんと専門家のチェックを受けておくことが、必要なのではないでしょうか。

  • 住んでいる家を売るときの注意

    自宅を売るときには、まだ住んでいる状態で買い手を探すことが多いでしょう。

    買いたいという人が見学に来たときのことを考え、整理・整頓や消臭といったことに気をつけておきたいものです。
    とくに、ペットのにおいが契約を妨げたという例は少なくありません。
    壁の穴などもキチンとリフォームしておきましょう。
    誰でもきれいな家に住みたいと思うものなのですから。

  • 買う人の気持ちを考えましょう

    家を買ってくれる人とはどんな人なのでしょう。 そういったことを考え、その人が買いたいと思ってくれるようにしていかなければいけません。
    予算は意外に少ないものです。
    ムダを省いたコンパクトな家にしておけば、設定価格を安くすることができます。
    買ってくれる人の予算に合った価格設定が重要なのです。

  • 付帯設備表をつけましょう

    家を売るときに、土地と建物というのは分かりやすいのですが、どのような付帯設備があるかということは分かりづらいものです。
    また、家・土地以外の付帯設備を処分して売ろうとすると、処分費用が必要になります。

    もし、買いたい人のニーズに合っていれば、付帯設備はついていた方が喜んでもらえることだってあるのです。
    これらをきちんと表にしておけば、何が付いていて何が付いておらず、何を追加で買いどれを修理すればよいかが一目瞭然です。
    買う側に便利なものは用意しておいて損はありません。

  • 土地に残っているもの

    土地は上から見ても何が埋まっているかまでは分かりません。
    買った人が工事をしようと掘ってみたら、コンクリートガラがたくさん出てきたなどということになるとトラブルの元になります。
    残存物の可能性があれば、その撤去費用を考慮した価格設定にする必要があります。
    買う人にしてみれば土地や家の取得価格だけではなく、自分の思う家を建てて住むところまでにかかるお金が、購入代金だと思っているのです。
    決して、売主が手にするお金だけで計算をしているのではないのです。

  • 土地の面積と境界

    土地の面積は登記簿に記載されていますが、実際に測るとそれよりも大きかったり小さかったり します。
    大きい場合は実測値を掲載して、売りに出した方がよいでしょう。

    また、境界線はトラブルのもとにもなるので、しっかりと引いておく必要があります。
    水路や道路といった公共地の場合でも、あいまいだと関係機関の立ち合いが必要になり、買主にいらない費用負担を強いることになりかねません。
    境界は売る前に確定させておく方がよいと思います。

  • 相続登記が終わっていない不動産

    相続した不動産は、原則的に名義変更をしてからでないと売却できません。
    すなわち、相続登記といって、生きている人に名義を変えないといけないということです。
    もし、相続登記をせずに売ろうとすると、相続人全員の合意が必要になります。
    実際に合意が得られていない状態で契約が成立し、あとでもめたために違約金を払うはめになったという例も数多くあります。
    不動産業者は相続の細かなことまで把握していません。
    売ろうとする人がきちんと申告しなければ、このようなトラブルに発展します。
    相続した不動産は早い目に名義を、できるだけ単独で登記することをお勧めします。

  • 住所変更について

    引っ越しをすれば住民票を移しますが、それが自動的に登記簿に反映されるわけではありません。
    家を売る際に住所が違うと契約ができませんから、買ったときに移動させておくようにしましょう。
    自分で法務局に行けば印紙代だけで済みますが、司法書士に依頼すれば事務手数料が必要になります。

  • 建物の中の家具

    売主が家を出るとき、すでにいらなくなった家具などを一所懸命処分しようとしていますが、実はそこまでしなくても大丈夫なことも多いのです。
    買主がもらってくれることもありますし、業者に頼めば安く処分をしてくれます。
    それよりも、清潔・無臭に力を入れた方が、買い手は見つかりやすいといえるのです。

  • 売主の想定外費用

    売主にとって思い入れのある植栽であっても、買主が予定している車庫の邪魔になるということだってあります。
    水道が引かれていなければ、引いてから引き渡さなければいけません。
    いずれにせよ、契約前にこういったことをよく話し合い、どちらがどこまで負担するのかということを、きちんと決めておく必要があります。
    思い込みで行えば、不必要な工事にお金を出すことにもなりかねないのです。

  • 不動産業者に買い取ってもらう

    買主に売るより安くなってしまいますが、いつ売れるかわからない状況が続くと困るのであれば、不動産業者に買い取ってもらうという選択肢もあります。
    買い取り物件は早く売却したいために、販促やリフォームを熱心にやるところが多いようです。
    売却の際には、そういう選択肢も、頭の片隅に入れておいてください。

  • 早めに売るのがコツ

    不動産は生ものです。
    中古の家は人が住まなくなると、アッという間に荒れ果てた状況になってしまいます。
    現状では、一部を除いて土地価格が上がるという要素があまりありません。
    買いたいという人が出てきているのであれば、早めに契約することをお勧めします。

  • 相続登記は誰にするとよいのでしょう

    相続をしたとき、相続人が多ければ共同名義という方法があります。
    しかし、それは何かにつけてややこしい問題を孕んでいます。

    ですから、名義はできる限り一人であることが望ましいといえるのです。
    法律でも、名義は一人にしてあとはお金で分け合うという方法を認めています。
    相続した不動産を売ったときに、一番税金が安くなる人を名義人として登記にすれば、残りの相続人の取り分も増えることになりますからおススメですよ。

  • 家を高く売る秘訣とは

    何度も言っていますが、不動産は生ものです。
    すなわち、スピードが命なのです。
    基本的に、家を買いたい人は安く買いたいわけですし、売りたい人は高く売りたいのです。
    これをどこかで妥協しなければいけません。

    だとすれば、早い時期に「買いたい」と声をあげた人を優先して、価格の交渉を行うことが大切だということになります。
    とくに家は住まなくなって時間が経てば、それだけ価値が下がりやすくなります。
    とにかく早く売ることが、不動産を高く売るコツなのです。

  • 抵当権に注意してください

    住宅ローンを借りれば、金融機関が家に抵当権を設定します。
    ほかにも借金があれば、同様に第二・第三の抵当権がつく場合もあります。
    そして、万一借金が返せなくなったときには、この抵当権によって家は競売などに掛けられて処分され、借金の残りを強制的に支払わされることになります。
    それだけ強い権利を抵当権は持っているのです。
    ですから、家を売ろうとするときにこの抵当権が付いていては売ることができません。

    正確には抵当権者の同意があれば可能ですが、借金を返していない状況で同意することはないでしょう。
    ところが、お金はすでに返しているのに抵当権を外していない場合が結構あるのです。住宅ローンを完済すれば、金融機関から抵当権を外すための書類が送られてきます。
    お金を借りるときはすべての手続きを金融機関がやってくれたのですが、返したあとは自分でやらなければなりません。
    法務局などに行ったことのある人はほとんどいないでしょうから、つい面倒くさくてほうっておいてしまうのです。
    そのため、家を売ろうとして手続きを進めたところ、抵当権が設定されていて売れないといったことが起きるのです。
    抵当権は外せるようになった段階で、早めに外すようにしましょう。

  • 自分の家は売れるのでしょうか

    実は、売れないものや売りにくいものというのはあるのです。
    それは、できるだけ早く売主に教えてあげなければいけないと思います。
    おおむね3カ月を経て売れない家は、少なくともその不動産屋では売りにくいと判断できると思います。

    もし、売れない家をどうしても手放さなければならないのであれば、「この家差し上げます」といった看板を出して、諸経費だけでも買主に負担してもらった方が現実的です。

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